1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.
3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Комментарий к статье 286 ГК РФ
1. Ненадлежащим использованием земельного участка является неиспользование его по назначению, а также использование с грубым нарушением правил рационального использования земли. Оно влечет изъятие земельного участка у собственника, что можно считать одним из исключений из принципа неприкосновенности собственности (закрытый перечень случаев, когда допускается принудительное изъятие у собственника имущества, назван в п. 2 ст. 235 ГК, но не в ст. 284 ГК).
2. Уполномоченный орган, который имеет право принимать решения об изъятии земельных участков, а также порядок изъятия должны определяться земельным законодательством. Так, в соответствии со ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае неиспользования в соответствии с целевым назначением или использования ненадлежащими способами земельный участок может быть изъят у собственника в судебном порядке. Заявление о принудительном изъятии участка у собственника по данному основанию направляется в суд федеральным государственным органом, а в случаях, установленных законом, - и государственным органом субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Порядок изъятия земельного участка у собственника в других случаях законом подробно не урегулирован.
3. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает необходимость обязательного заблаговременного предупреждения собственника земельного участка о допущенных нарушениях. Порядок направления и содержание такого предупреждения также должны устанавливаться земельным законодательством. Поскольку таких правил прямо законом не предусмотрено, представляется возможным использование по аналогии норм земельного законодательства о предупреждении лиц, не являющихся собственниками, о возможном изъятии при неустранении нарушений (ст. 54 ЗК).
4. Если собственник согласен с решением уполномоченного органа об изъятии у него участка, участок подлежит продаже с публичных торгов. Согласие собственника должно быть выражено в письменной форме и направлено в адрес органа, принявшего решение об изъятии.
5. Если собственник не согласен с решением уполномоченного органа об изъятии у него участка, изъятие возможно только в судебном порядке. Заявление в суд направляет орган, принявший решение об изъятии. В случае удовлетворения иска земельный участок также продается с публичных торгов, но в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.
Другой комментарий к статье 286 ГК РФ
1. Земельный кодекс прямо относит к ведению Российской Федерации изъятие земельных участков для ее нужд, в т.ч. путем выкупа, и к ведению органов местного самоуправления - изъятие земельных участков, в т.ч. путем выкупа, для муниципальных нужд. Акты проведенной административной реформы определили соответствующие полномочия Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы (см. коммент. к ст. 268) в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Федеральным законом от 06.10.2003 изъятие земельных участков в границах поселений для муниципальных нужд, в т.ч. путем выкупа, и земельный контроль отнесены (подп. 20 п. 1 ст. 14) к вопросам местного значения поселения; на межселенных территориях - к вопросам муниципального района (подп. 15 п. 1 ст. 15); в границах городского округа - к вопросам городского округа (подп. 26 п. 1 ст. 16). При этом органы местного самоуправления муниципального района обладают всеми полномочиями одноименных органов поселения на межселенных территориях и в сельских населенных пунктах, не являющихся муниципальными образованиями (п. 2 ст. 15).
Земельный кодекс (ст. 10) относит изъятие земельных участков, в т.ч. путем выкупа земель для нужд субъектов Российской Федерации, к полномочиям последних. Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Полномочия органов государственной власти субъекта РФ по установленным Конституцией предметам совместного ведения, каким является земельное законодательство, осуществляются с учетом Федерального закона от 06.10.99 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 04.07.2003 N 95-ФЗ - СЗ РФ, 1999, N 42, ст. 5005; 2003, N 27 (ч. II), ст. 2709).
2. Правила комментируемой статьи также отсылают к земельному законодательству при установлении порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях, названных в ст. 284 и 285. В то же время Земельный кодекс (ст. 44) указал, что порядок изъятия у собственника участка в подобных случаях устанавливается гражданским законодательством. Земельный кодекс (ст. 54) установил обязательное предупреждение только при принудительном прекращении права на земельный участок и только лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка (землевладельцев, землепользователей - см. коммент. к ст. 287).
Земельный кодекс (ст. 71, 72) ввел новую систему государственного земельного контроля - специально уполномоченными государственными органами, а также муниципальный земельный контроль, осуществляемый органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
Таким специально уполномоченным федеральным государственным органом в результате административной реформы стало Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (см. Постановление Правительства РФ от 19.08.2004 N 418). Это Федеральное агентство подчинено Министерству экономического развития и торговли РФ. В определенных обстоятельствах оно взаимодействует с Федеральной службой по надзору в сфере природопользования Министерства природных ресурсов РФ, осуществляющей государственный контроль в области охраны окружающей среды (государственный экологический контроль) в установленной сфере деятельности (см. Постановление Правительства РФ от 22.07.2004 N 370).
Муниципальный земельный контроль осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
3. Пункт 2 комментируемой статьи исходит из добровольности исполнения принятого решения об изъятии земельного участка органами, названными в п. 1 (см. п. 1 и 2 комментируемой статьи). Тогда, с получением письменного согласия собственника об этом, участок будет продаваться с публичных торгов (см. коммент. к ст. 447 - 449), что дает его собственнику определенные преимущества, в частности коммерческую компенсацию в связи с изъятием участка. Когда собственник возражает против изъятия у него земельного участка, орган, принявший решение об изъятии, заявляет свои требования о продаже участка в судебном порядке.