Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Комментарий к статье 287 ГК РФ
1. Ненадлежащее использование земельного участка может повлечь его изъятие не только у собственника, но и у лиц, собственниками не являющихся: арендаторов, владельцев и пользователей. Порядок изъятия у них земельных участков определяется земельным законодательством.
2. Статья 46 ЗК предусматривает основания прекращения права аренды, в том числе: использование не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель; использование, влекущее существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшение экологической обстановки; неустранение умышленного земельного правонарушения; неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях. Названные основания могут быть предусмотрены в договоре аренды, и тогда прекращение права аренды возможно по правилам договорного права: по инициативе одной из сторон - арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением договора. Но даже если в договоре прямо не названы такие основания и такие последствия, использование земельного участка не по целевому назначению (если в договоре аренды указана цель), а также ухудшение имущества арендодателя могут рассматриваться как основания для расторжения договора аренды. В остальных случаях возможно применение по аналогии порядка, предусмотренного ст. 54 ЗК.
3. Основания принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования названы в ст. ст. 45 и ст. 47 ЗК и совпадают в целом с основаниями принудительного прекращения права аренды. Порядок изъятия земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании или безвозмездном срочном пользовании в связи с его ненадлежащим использованием, предусмотрен ст. 54 ЗК. Принудительное прекращение этих прав допускается при условии соблюдения досудебного порядка. При выявлении факта ненадлежащего использования земельного участка уполномоченным органом по осуществлению государственного земельного контроля на виновное лицо налагается административный штраф и одновременно выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Названное предупреждение не является административным взысканием (предупреждением), это не еще одна мера наказания, а акт информирования нарушителя о порядке исправления нарушения и последствиях его неисправления. В случае неустранения указанных нарушений уполномоченный орган, выявивший их, направляет материалы в орган, предоставивший земельный участок. Последний направляет в суд иск о прекращении права на земельный участок и в случае его удовлетворения по истечении десяти дней подает заявление в регистрирующий орган о регистрации прекращения права на участок. Лицо, у которого был изъят земельный участок, не освобождается от возмещения убытков, причиненных земельным правонарушением.
Другой комментарий к статье 287 ГК РФ
Если основания и порядок изъятия земельного участка у его собственника урегулированы преимущественно ГК, то основания и порядок прекращения прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим землепользователям и землевладельцам, не являющимся его собственниками, регулируются земельным законодательством.
Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что конституционное требование (ст. 35 Конституции) о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, охватывает не только права собственности, но и другие вещные права. Такая конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, во всяком случае не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных вещных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей. По смыслу ч. 1 ст. 17, ч. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 55 Конституции РФ во взаимосвязи с соответствующими международно-правовыми нормами в отношении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками действует механизм защиты, гарантируемый ст. 35, 45 и 46 Конституции РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.12.2001 N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской" - СЗ РФ, 2001, N 52 (ч. II), ст. 5014).
Земельный кодекс установил основания и порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 2 ст. 45) как вещных прав (см. коммент. к ст. 216), прекращения аренды (п. 2 ст. 46), права безвозмездного срочного пользования (п. 1 ст. 47) земельным участком ввиду ненадлежащего использования участка.
Прекращение сервитута (ст. 48 Земельного кодекса) не связано законом с ненадлежащим использованием земельных участков (см. коммент. к ст. 276), хотя по природе сервитута ограниченное пользование должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (ст. 23 Земельного кодекса).
Права на земельные участки могут быть прекращены принудительно при условии неустранения фактов ненадлежащего их использования после наложения административного штрафа в соответствии с КоАП (гл. 8). После привлечения к административной ответственности лицу выносится предупреждение о допущенных нарушениях с последующим уведомлением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (ст. 29 Земельного кодекса). Такое предупреждение должно отвечать необходимым законным требованиям и сделано по форме, установленной Правительством РФ. Если и в этом случае виновный не устраняет названные нарушения, орган, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок (ввиду его ненадлежащего использования) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих участков. Такой орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок.
Через 10 дней после принятия и вступления в силу судебного решения о прекращении права на земельный участок этот орган направляет в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта.
Решение об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования может быть обжаловано в судебном порядке (п. 7 ст. 54 Земельного кодекса).
Таким образом, условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка имеют преимущества перед аналогичными условиями и порядком прекращения права собственности на земельный участок (см. коммент. к ст. 286).