1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
(Статья в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
Комментарий к статье 281 ГК РФ
1. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения о выкупе. Такое соглашение между уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования, для нужд которого изымается участок, и собственником заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок.
Существенным условием соглашения о выкупе является обязательство публично-правового образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Также в соглашении определяются плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа.
2. Определение выкупной цены земельного участка осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В выкупную цену включаются: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества; 3) все убытки, причиненные собственнику изъятием.
Согласно ст. 66 ЗК цена земельного участка и находящейся на нем недвижимости определяется по соглашению сторон, которые могут руководствоваться Законом об оценочной деятельности. Если при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникли разногласия по размеру выкупной цены, оценка недвижимости является обязательной. В соответствии с п. 4 ст. 57 ЗК РФ для расчета выкупной цены используется стоимость участка в день, предшествующий принятию решения.
Возмещение собственнику убытков в соответствии со ст. 57 ЗК производится в полном объеме, включая в том числе упущенную выгоду. Под убытками понимаются реальный ущерб - затраты, понесенные собственником (например, на улучшение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, на посадки многолетних плодово-ягодных, защитных и других насаждений, посевов и т.д.), упущенную выгоду (например, неполученную арендную плату, произведенные изменения участка для возможности сдать его в аренду, неполученный ежегодный доход от реализации перерабатываемой продукции в расчете на предстоящий период, который требуется для возобновления производства на новом участке, и т.п.), а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, штраф за досрочное прекращение договора).
Возмещаемые собственнику убытки могут быть оговорены в соглашении о выкупе либо выплачиваться на основании решения суда в случае возникновения разногласий о возможности их компенсации или об их размере. Все убытки, как фактические, так и предполагаемые, должны иметь обоснованное подтверждение. В качестве доказательств могут быть представлены сметы затрат, договоры и другие документы, подтверждающие факт затрат, связанных с переездом, переносом строений, перемещением древесно-кустарниковой растительности, обязательства перед третьими лицами и т.п.
Порядок возмещения убытков собственникам изымаемых участков устанавливается в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. (СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1849).
Следует учитывать, что погашение убытков контрагентам по сделкам является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому при их возмещении необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства об ответственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности). Следовательно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд на собственника не может быть возложена ответственность за досрочное прекращение обязательств. Если земельный участок использовался для предпринимательской деятельности, собственник также может быть освобожден от ответственности (хотя он и отвечает независимо от вины), так как надлежащее исполнение им обязательств перед контрагентами оказалось невозможным вследствие действия непреодолимой силы, т.е. чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства - изъятия участка для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 401 ГК). Но если тем не менее в соглашении о выкупе убытки, причиненные контрагентам, были включены в выкупную цену, собственник обязан выплатить их и не может ссылаться на освобождение от ответственности.
Выкупная цена выплачивается собственнику из бюджета того публично-правового образования, для нужд которого изымается земельный участок.
3. Соглашение о выкупе является возмездным договором. Встречным предоставлением по общему правилу является выкупная цена (денежная сумма). Но в соответствии с комментируемой нормой в качестве такового может выступить и имущественный эквивалент - другой земельный участок. Если его стоимость меньше, чем выкупная цена изымаемого участка, производится доплата разницы с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В этом случае соглашение о выкупе можно квалифицировать как договор мены. Но допускается он только по соглашению с собственником земельного участка.
Другой комментарий к статье 281 ГК РФ
1. Расчеты выкупной цены, обязательства и условия (сроки), связанные с выкупом земельного участка, предусматриваются в соглашении между его собственником и соответственно Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием.
Собственнику надлежит возместить рыночную стоимость земельного участка в том случае, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.
Возмещается и стоимость зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках, а также понесенные убытки, включая упущенную выгоду (ст. 62 Земельного кодекса).
2. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности, это вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это не та стоимость, которая устанавливается по Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (СЗ РФ, 2000, N 16, ст. 1709). Причем кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (ст. 66 Земельного кодекса).
В убытки включаются и те затраты, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
Правительством РФ утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (СЗ РФ, 2003, N 19, ст. 1843).
Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регулируется ст. 57 Земельного кодекса.
Вместо выкупной цены и убытков собственник может согласиться на предоставляемый (взамен изымаемого участка) другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Расчеты за находящуюся на прежнем земельном участке недвижимость производятся отдельно, сверх взаиморасчетов по этому участку.