Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством .

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом .

Комментарий к статье 264 ГК РФ

1. По общему правилу собственник сам осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Но в случаях, когда ввиду экономической целесообразности или других причин собственник не заинтересован в самостоятельном пользовании земельным участком, он может предоставить его в пользование или владение и пользование другим лицам.

Третьи лица, не являющиеся собственниками земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, могут обладать как вещными, так и обязательственными правами на данные объекты. Обязательственные права третьих лиц возникают на основе договора между ними и собственником. Ограниченные вещные права третьих лиц возникают в силу закона. Виды таких прав устанавливаются федеральным законом. В частности, в законодательстве названы следующие виды ограниченных вещных прав, которые могут возникать на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения (ст. 216 ГК, ст. ст. 20, 21 ЗК); право ограниченного пользования чужим участком (сервитут) (ст. 23 ЗК); право безвозмездного срочного пользования участком (ст. 24 ЗК). Возможность обладания земельным участком на праве хозяйственного ведения или оперативного управления земельным законодательством не предусмотрена.

2. При осуществлении прав владения и пользования земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом третьи лица не могут выходить за рамки, установленные законом или договором с собственником.

3. Третье лицо может обладать имуществом на праве владения и пользования. Правомочием распоряжения земельным участком или находящимся на нем недвижимым имуществом по общему правилу он не обладает. Исключения могут быть предусмотрены только законом или договором с собственником.

Другой комментарий к статье 264 ГК РФ

1. Комментируемой статьей конкретизируется одно из распорядительных правомочий собственника земельного участка - передать участок во владение, в постоянное или срочное пользование (а если на нем находятся и иные объекты недвижимости - здания, строения и сооружения, принадлежащие ему, то все объекты недвижимости) другим лицам по его усмотрению, оставаясь при этом собственником участка. Эти лица становятся, в частности, землепользователями или землевладельцами. Землепользователи - субъекты права постоянного (бессрочного), а также срочного пользования (см. коммент. к ст. 268 - 270 и ст. 22, 24 Земельного кодекса) и субъекты ограниченного права пользования чужим земельным участком (сервитут). Землевладельцы - субъекты права пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. коммент. к ст. 265 - 270). С вступлением в силу Земельного кодекса (см. коммент. к гл. 17) предоставление гражданам земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения впредь уже не допускается (ст. 21 Земельного кодекса). Поэтому предоставление собственником своего участка на таких условиях исключается, но сохраняется прежнее землевладение. Ограничено и землепользование - на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок передается исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (ст. 20 Земельного кодекса). Отвод участков гражданам на этих условиях вообще прекращен. Срочное землепользование - безвозмездное и возмездное (аренда - ст. 22 Земельного кодекса).

На условиях постоянного или срочного сервитута собственником передается земельный участок другим лицам (ст. 23 Земельного кодекса). О понятии сервитута см. коммент. к ст. 274.

2. Правовое положение землепользователей, землевладельцев, арендаторов и других лиц, получивших земельный участок не в собственность, характеризуется гражданским и земельным законодательством как производное, ограниченное правомочиями владения и пользования. Его основой является законодательное регулирование и в меньшей мере договоренности сторон. Комментируемая статья хотя и не называет распорядительных правомочий, но земельное законодательство предусматривает их применительно к правомочию пользования участком (ст. 41 и 42 Земельного кодекса). Распорядительные правомочия могут быть установлены и договором, не нарушая границы закона (см. коммент. к ст. 267).

Пользование участком леса, не входящего в состав лесного фонда, возможно на условиях безвозмездного и краткосрочного пользования (ст. 22 Лесного кодекса).

Землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обладают правом собственности на свои посевы и посадки сельхозкультур, на полученную продукцию от них и доходы от ее реализации.

Наименьший объем прав и обязанностей у обладателей сервитутов. Обязанности у них такие же, как и у собственников земельных участков (ст. 42 Земельного кодекса). В частности, должен выдерживаться целевой характер использования земельного участка, его категория, его сохранность, требования градостроительных регламентов, нормативов. Если указанные лица отказываются от осуществления своих прав, это не означает, что выполнение предусмотренных обязанностей прекращается (ст. 43 Земельного кодекса). Права землепользования или землевладения могут быть прекращены только в установленном Земельным кодексом (ст. 53) порядке.