По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Комментарий к статье 684 ГК РФ
1. В комментируемой статье говорится о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.
2. При невыполнении наймодателем этой обязанности и отсутствии отказа нанимателя от продления договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Комментируемая статья допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать.
Определенные последствия наступают в случае, когда наймодатель отказался от заключения договора со старым нанимателем и в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом. В этом случае старый наниматель, который имел преимущественное право на заключение договора на новый срок, может потребовать в судебном порядке признать договор недействительным и возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор.
Другой комментарий к статье 684 ГК РФ
1. Настоящая статья предоставляет преимущественное право нанимателю заключить договор найма по истечении его действия на новый срок по отношению к иным кандидатам на заключение указанного договора. В этом комментируемая статья не отличается от общих положений договора аренды.
2. Преимущественное право на заключение договора найма на новый срок обеспечивается обязанностью наймодателя предложить нанимателю заключить новый договор на тех же условиях. При этом предложение должно поступить не позднее чем за три месяца до окончания действующего договора. В этот же срок наймодатель обязан предупредить нанимателя об отказе в продлении заключении договора, если он не желает более сдавать внаем жилое помещение. Представляется, что указанные уведомления должны производиться письменно, так как отсутствие таковых означает, что договор найма продлен на тот же срок при условии, что наниматель не отказался от его продления.
3. Наймодатель не имеет права заключать договор найма с другими лицами в течение года, если он отказал нанимателю в продлении договора найма. Если наймодатель нарушит это условие, наниматель вправе требовать в судебном порядке признания такого договора недействительным, возобновления с ним договора найма и возмещения убытков, причиненных отказом в продлении договора.