Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Комментарий к статье 681 ГК РФ

1. В комментируемой статье говорится о традиционном для договора жилищного найма распределении между сторонами обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, согласно которому текущий ремонт - обязанность нанимателя, а капитальный ремонт - наймодателя.

2. Капитальный ремонт включает замену основных конструкций жилого помещения, дверей, оконных переплетов, полов, ремонт санитарно-технического оборудования.

3. Понятие переоборудования жилого помещения ни в комментируемой статье, ни в ЖК РФ не дано. В ст. 25 ЖК даются определения переустройства и перепланировки, которые, по существу, охватываются понятием переоборудования (см. комментарий к ст. 678).

Другой комментарий к статье 681 ГК РФ

Согласно положениям настоящей статьи текущий ремонт обязан производить наниматель жилого помещения, а капитальный проводит наймодатель. Иные условия могут быть установлены договором найма.

Пункт 3 статьи 681 устанавливает ограничение для наймодателя по переоборудованию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. Для его проведения необходимо выяснить, повлияет ли на условия пользования нанимателем жилым помещением. Если в результате переоборудования условия пользования изменятся существенно, производство работ возможно только с согласия нанимателя. Статья ничего не говорит о мнении совместно проживающих с нанимателем граждан. Следовательно, оно в данном случае не учитывается. Существенное изменение условий пользования - понятие оценочное и в законе не раскрытое.