Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)

Комментарий к статье 672 ГК РФ

1. Комментируемая статья посвящена договору социального найма жилого помещения. Законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, с учетом льгот по предоставлению жилых помещений.

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, как вытекает из указанной статьи Конституции РФ, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).

Порядок пользования жильем установлен Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10).

Достаточно подробно договор социального найма регулируется новым Жилищным кодексом РФ, который конкретизировал положения ст. 40 Конституции РФ. Как установлено ЖК РФ (ч. 2 ст. 49) , условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость граждан, признанных малоимущими, а также иных граждан, определенных федеральными законами или законами субъекта Федерации, в улучшении жилищных условий.

Новым Жилищным кодексом была изменена очередность предоставления жилых помещений по договору социального найма. В частности, исключено первоочередное предоставление жилых помещений. Они будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Исключение из этого правила предусмотрено ч. 2 ст. 57 ЖК, согласно которой вне очереди жилые помещения по договору социального найма будут предоставляться:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.

Жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам по договору социального найма из муниципального жилищного фонда. Из государственного жилищного фонда помещения будут предоставляться тем категориям граждан, которые определены федеральными законами или законами субъектов РФ.

Жилые помещения более не предоставляются по ордеру; основанием для вселения является договор социального найма, заключаемый на основании решения о предоставлении помещения.

2. Смерть нанимателя не прекращает договора: в случае его смерти или выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Другой комментарий к статье 672 ГК РФ

1. Разновидностью найма жилого помещения является социальный наем. Сущность его заключается в том, что органы государственной и муниципальной власти, имея в своем распоряжении жилищный фонд, предоставляют жилые помещения гражданам, нуждающимся в жилье на основании договора социального найма. Заключая указанные договоры, государство выполняет социальную функцию по обеспечению своих граждан жильем.

Особенностью договора социального найма является то, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права на занимаемую жилплощадь и несут равные обязанности по оплате коммунальных и прочих платежей. Наниматель - лицо формальное, поскольку в случае его выбытия или смерти договор социального найма должен быть заключен с одним из членов его семьи. При этом объем прав оставшихся жильцов не изменяется.

2. Договор социального найма может быть заключен только при наличии к тому оснований, предусмотренных главой 8 ЖК РФ. К нему применяются общие правила договора найма жилого помещения, касающиеся возмездности договора, его формы, права сдачи помещения в поднаем, о сохранении прав нанимателя в случае смены собственника помещения, о соблюдении норм жилой площади. Остальные положения гражданского законодательства применяются к договору социального найма, если они не противоречат жилищному законодательству.