Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 613 ГК РФ
1. Права на имущество, собственником или иным титульным владельцем которого является арендодатель, могут принадлежать и другим (третьим), лицам, не относящимся к участникам договора аренды. Некоторые из этих прав (право залога, сервитут и т.п.) сохраняются за ними и при сдаче имущества в аренду. Они следуют за вещью. В таком случае обусловленные ими обязанности перед управомоченным будет нести арендатор как новый титульный владелец вещи, поскольку передача имущества в аренду не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Так, при сдаче в аренду заложенного имущества это будет означать, что залогодатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того, что имущество сдано в аренду. При сдаче в аренду имущества, обремененного сервитутом, это будет означать, что сервитут сохраняется для тех лиц, в интересах которых он установлен. К примеру, арендатор участка, обремененного сервитутом для обеспечения прохода и проезда либо прокладки и эксплуатации линии электропередачи, обязан предоставить собственнику соседнего земельного участка либо уполномоченным организациям право ограниченного пользования земельным участком.
2. Во всех случаях следования за вещью прав, имеющихся на нее у третьих лиц, соответственно ограничиваются возможности использования вещи арендатором. Поэтому, если арендатор не был предупрежден арендодателем о существовании этих прав, он может требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (см. п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за обязательство, исполненное арендатором.
Другой комментарий к статье 613 ГК РФ
Права третьих лиц на имущество не могут быть изменены или прекращены только лишь на том основании, что данное имущество сдано в аренду. Среди таких прав могут быть сервитуты, право залога и т.п.
В силу требований статьи 613 ГК РФ арендодатель обязан известить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемое имущество. Наличие прав третьих лиц может затруднить использование по назначению арендованного имущества. Поэтому, если арендодатель не выполнил своих обязанностей по уведомлению арендатора о правах третьих лиц, последний вправе потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков, причиненных расторжением.