Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к статье 607 ГК РФ

1. Объекты аренды - вещи разнообразного производственного, потребительского либо иного назначения. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия (см. ст. 656 ГК).

Объекты аренды во всех случаях - вещи индивидуально-определенные и непотребляемые (неуничтожаемые и неизменяющиеся, не считая нормального износа, своих свойств в процессе пользования, потребления). Эти качества объекта связаны с временным характером владения и пользования и обязанностью арендатора вернуть арендодателю именно ту вещь, которая ему предоставлена, и в том состоянии, в каком он ее получил (ст. 622 ГК).

2. Согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи законом могут быть установлены виды имущества, нахождение которого в аренде не допускается или ограничивается. Из этого следует, что если принят не закон, а иной правовой акт, то его требования на договор аренды не распространяются. Указанное предписание применимо, прежде всего, к вещам, изъятым из оборота или ограниченным в оборотоспособности. Так, запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК). Путем запрета на субаренду ограничена аренда участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

Установление ограничений возможно и в отношении вещей, свободных в обороте, например, в зависимости от их принадлежности определенным субъектам. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии (п. 2 и 3 ст. 7 Закона о естественных монополиях).

3. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает правило о допустимости принятия закона, устанавливающего специальные правила сдачи в аренду таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты. Специальные правила об аренде земельных участков содержатся в ст. 22, 27 ЗК. В частности, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22 ЗК).

Специальные правила об аренде водных объектов, лесов, участков недр установлены Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Федеральным законом от 3 марта 1995 г. "О недрах" (СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823). Так, участки недр и водные объекты предоставляются во временное пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (ст. 11 Закона "О недрах", ст. 46 - 53 Водного кодекса).

4. В п. 3 комментируемой статьи раскрываются требования к объекту аренды (предмету договора). Если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, то условие о предмете договора аренды считается согласованным. С этой целью в договоре должны указываться данные, характеризующие объект как индивидуально-определенный: наименование имущества (когда оно существует); инвентарный номер (если он существует), назначение, качественные характеристики; если это здание или сооружение, то адрес, местоположение и др. При аренде земельных участков указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Если в договоре не дана индивидуально-определенная характеристика объекта, это свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора как существенному условию. Последнее, в свою очередь, означает, что договор является незаключенным.

Другой комментарий к статье 607 ГК РФ

1. В пункте 1 комментируемой статьи приведен перечень имущества, которое может выступать в качестве объекта аренды. Главной особенностью такого имущества является то, что оно должно относиться к категории непотребляемых вещей. То есть таких вещей, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Кроме того, сдаваемое в аренду имущество должно иметь возможность свободно обращаться. Отсюда следует, что не могут быть переданы в аренду, например, деньги, стратегические сооружения и другие объекты (железнодорожные пути общего пользования, вооружение и др.). Запрет на сдачу в аренду отдельных вещей может быть установлен законом.

В аренду могут быть переданы такие объекты недвижимости, как:

- обособленные природные объекты, в том числе земельные участки;

- предприятия;

- здания;

- сооружения;

- любые другие имущественные комплексы.

Из движимых вещей законодателем выделены оборудование и транспортные средства. При этом возможна передача в аренду и других вещей.

2. Природные обособленные объекты и земельные участки выделены законодателем в особый вид имущества. Особенности его аренды могут быть установлены законом. Прежде всего, к таким законам относятся: Земельный кодекс, Водный кодекс, Лесной кодекс, Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".

3. Закон требует наличия в договоре аренды указания на конкретные характеристики объекта, передаваемого в аренду. Они относятся к существенным условиям договора. Отсутствие точных данных об объекте недвижимости говорит о том, что условия по предмету договора не согласованы, соответственно, договор считается незаключенным. К существенным условиям договора относится также цена.