1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.
2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.
Комментарий к статье 561 ГК РФ
1. Договор о продаже предприятия как разновидности недвижимости должен содержать точное указание о цене. Конкретный состав передаваемого по договору имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49 (Финансовая газета. 1995. N 28).
2. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора продажи предприятия и впоследствии приложены к договору.
Независимый аудитор проверяет правильность акта инвентаризации и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимости предприятия. При этом он может дать заключение о рыночной стоимости предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентаризационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимости не имеют обязательной силы для сторон при заключении договора. Могут учитываться и субъективные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рынка и т.д.).
Исключительные права на объекты творческой деятельности должны быть переданы по договорам, заключенным в соответствии с требованиями авторского законодательства, патентного законодательства и т.д., в частности, с требованиями к договорам об уступке прав, к лицензионным договорам и т.д. При решении вопроса о передаче недвижимого имущества, входящего в предприятие, необходима государственная регистрация прав на это имущество. Как следует из п. 1 ст. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, осуществляется в органах государственной регистрации прав по месту нахождения данных объектов. Юридически значимые действия необходимо совершить для перевода прав на покупателя.
Другой комментарий к статье 561 ГК РФ
1. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК), для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным. Данная статья перекликается со ст. 554 ГК, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.
Равным образом договор продажи предприятия не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.
2. Документы, указанные в п. 2 коммент. статьи, должны быть не только составлены и рассмотрены, но и согласованы сторонами, что вытекает из п. 1 ст. 560 ГК. Это, однако, не означает, что все вещи, права и обязанности, указанные в этих документах, должны быть переданы покупателю. В договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого предприятия.