1. Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.
2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Комментарий к статье 291 ГК РФ
1. Появление кондоминиума как объекта права общей долевой собственности, которое связывается в конечном счете с его государственной регистрацией, нельзя смешивать с созданием товарищества собственников жилья как одной из возможных форм управления общим имуществом жилого дома.
Хотя из формулировки п. 1 комментируемой статьи напрашивается вывод о том, что эти два понятия неразрывно взаимосвязаны и одно не может существовать без другого (на практике так чаще всего и происходит), данное положение не следует понимать слишком буквально. Его действительный смысл заключается в том, что, по мнению законодателя, реально управлять общим имуществом многоквартирного дома собственники квартир могут, лишь создав для этих целей товарищество собственников жилья.
С этим нельзя не согласиться, что, однако, не исключает возможности существования кондоминиума и без создания для управления им товарищества собственников жилья. Ранее данный вывод подтверждала ст. 20 ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", а ныне - ст. 161 ЖК.
2. Пункт 2 ст. 291 подчеркивает, что товарищество собственников жилья признается самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц, относящихся к числу некоммерческих организаций. Легальное определение товарищества собственников жилья содержится в п. 1 ст. 135 ЖК. Порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, а также правовое положение его членов в настоящее время регулируются правилами раздела VI ЖК.
Поскольку с 1 марта 2005 г. ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" отменен, а с принятием нового Жилищного Кодекса надобность в существовании специального закона о товариществах собственников жилья отпала, сохранение в силе указания п. 2 ст. 291 на такой закон является явным браком юридико-технического характера.
Другой комментарий к статье 291 ГК РФ
1. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется Законом о товариществах собственников жилья. Закон охватывает также жилищные и жилищно-строительные кооперативы (с хотя бы одним полностью выплаченным паем) и другие объединения собственников недвижимости в жилищной сфере.
Распространение его действия на жилищные и жилищно-строительные кооперативы, где изменилась структура собственности на квартиры, требует от правоприменительных органов руководствоваться Законом о товариществах собственников жилья и тогда, когда большинство из числа указанных кооперативов продолжают действовать на базе прежних учредительных документов, не преобразуясь в товарищества собственников жилья.
Его нормы применяются к отношениям с участием российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц, если иное не установлено международными договорами.
2. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий придомовый земельный участок, расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - домовладельцев частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности. Кондоминиум наделяется земельным участком на праве собственности по нормативам и на условиях аренды сверх нормативов согласно Постановлению Правительства РФ от 26.09.97 N 1223 (СЗ РФ, 1997, N 40, ст. 4592). Остальные части комплекса - это имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев (см. коммент. к ст. 290). Товарищество образуется на базе кондоминиума (см. коммент. к ст. 247). Кондоминиум может существовать самостоятельно, не будучи основой товарищества собственников жилья. Последнее нельзя образовать без кондоминиума. Цель того и другого образования - определить способ эксплуатации объединенных в единый комплекс жилых помещений, экономный и эффективный, а также строительство кондоминиума.
Выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права создать объединение для достижения названных целей - констатировал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 03.04.98 N 10-П (СЗ РФ, 1998, N 15, ст. 1794).
В кондоминиуме может быть не только одно, но и несколько зданий. Важно, чтобы помещения принадлежали не менее чем двум собственникам независимо от того, к какой форме собственности относится объект, а также какими (жилыми или нежилыми) являются помещения. Собственники помещений по своему усмотрению решают, как им согласованно управлять кондоминиумом.
Непосредственное управление кондоминиумом Закон о товариществах собственников жилья связывает с его незначительными размерами и ограниченным числом собственников помещений (не более четырех помещений, принадлежащих не более чем четырем различным домовладельцам, - ст. 21 Закона).
Другой вариант - передача этих функций по договору уполномоченной государством (органом местного самоуправления) службе заказчика, оказывающей такого рода услуги. Такое решение Закона исходит из монополии государственных структур в данной сфере, оно не приведено в соответствие с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131), которая предусматривает обслуживание жилищного фонда на основе конкуренции, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) возможности обслуживать жилищный фонд.
И наконец, третий вариант - собственники помещений в кондоминиуме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый собственник индивидуально-определенного жилого помещения одновременно выступает участником долевой собственности на общее имущество, для совместного управления и обеспечения эксплуатации, содержания комплекса и приращения недвижимости в кондоминиуме.
Стало быть, в товарищество объединяются не менее двух лиц (граждан, юридических лиц), являющихся исключительно собственниками помещений (жилых и нежилых), причем независимо от форм собственности. Так, после приватизации жилых помещений в многоквартирном доме может быть образовано товарищество, в состав которого войдут все собственники приватизированных квартир, собственники нежилых (арендованных) помещений (а не арендаторы) и муниципальное образование как собственник той части дома, где квартиры еще не приватизированы, а также нежилых помещений. В кондоминиум же этого товарищества войдут жилой дом, нежилые помещения дома (например, многофункционального использования) и земельный участок вместе с сооружениями, расположенными на нем. Товарищество может быть организовано и в одном подъезде многоквартирного дома, и в одной коммунальной квартире.
Товарищество образуется на базе не только кондоминиума, находящегося в эксплуатации, но и в целях нового строительства, а также реконструкции существующего кондоминиума, его приращения (например, чтобы сделать в доме евроремонт, надстроить мансарду для мастерских художников).
Инициатива в выборе способа управления кондоминиумом может быть проявлена как домовладельцами, так и органом местного самоуправления, обеспокоенным состоянием жилых домов и других объектов кондоминиума, либо заинтересованным лицом. Способ управления может быть изменен в любое время по решению собственников.
Если в кондоминиуме более половины площади помещений принадлежит частным собственникам и они в течение шести месяцев не избрали способ управления кондоминиумом, государственная жилищная инспекция может наложить штраф на домовладельцев, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме.
Товарищество вправе также нанять специализированную управляющую организацию, которая, в свою очередь, привлечет на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя.
Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придает товариществу особое значение как инструменту защиты прав объединившихся собственников, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, как возможности освободить государство и органы местного самоуправления от непосильных расходов на содержание жилья, как способу привлечь население к финансированию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов.
Органам местного самоуправления рекомендовано освобождать товарищества от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут в конечном итоге потрачены на содержание жилищного фонда.
3. Решение об организации товарищества на базе существующего кондоминиума, а также устав товарищества принимаются на общем собрании собственников жилья. С момента государственной регистрации товарищество становится юридическим лицом. Самостоятельный кондоминиум не является юридическим лицом. Кондоминиум проходит государственную регистрацию в организациях (органах) по учету объектов недвижимого имущества, товарищество - государственную регистрацию как юридическое лицо.
Органы управления товарищества - общее собрание и правление. Членами товарищества могут быть лишь собственники помещений (жилых и нежилых) - граждане и юридические лица (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). У кондоминиума нет постоянных органов управления, хотя от случая к случаю собирается общее собрание. Установлен регламент его проведения, но по закону общее собрание не является постоянным органом управления кондоминиума.
Членство в товариществе предусматривается обязательным, в отличие от кондоминиума, где нет вообще членства, поскольку кондоминиум - объединение имущественное. Конституция (ст. 30) запрещает принудительное членство в какие-либо объединения. Пункты 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Закона о товариществах собственников жилья в той мере, в какой они допускали обязательность членства в товариществе без добровольного волеизъявления домовладельца, были признаны Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.98 N 10-П противоречащими ст. 30 Конституции. С момента, когда прекращается право собственности на помещение в кондоминиуме (в связи со смертью гражданина, ликвидацией товарищества, отчуждением имущества или по иным основаниям), членство в товариществе прекращается. При реорганизации товарищества (либо смерти гражданина - членов товарищества) правопреемники (наследники) могут войти в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. В случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба этого помещения определяется нормами наследственного права (см. разд. V части третьей ГК).
Средства и имущество товарищества состоят из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, текущий и капитальный ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных законом.
В кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах общей площади. В товариществе может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке (см. коммент. к ст. 246).
Для различных групп собственников жилых помещений в товариществе может быть установлен принцип определения доли, учитывающий вид принадлежащих им помещений (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры).
Размер земельной доли каждого собственника помещения в кондоминиуме устанавливается особо: площадь помещения умножается на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с порядком определения размеров земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме, установленным Правительством РФ.
4. Товарищество может быть образовано для вновь строящегося кондоминиума.
В этом случае оно образуется заказчиком, застройщиком или иным юридическим лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления) или гражданами (или группой лиц, действующих совместно), которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
Это единственный случай, когда образование товарищества предшествует созданию кондоминиума. Учредителей товарищества закон называет заказчиками, застройщиками. В таком качестве они остаются до завершения строительства дома и только после приемки его в эксплуатацию и госрегистрации переходят в положение членов товарищества, поскольку они еще не обладали правом собственности на конкретные жилые помещения, а на период их строительства объединялись как созастройщики. Товарищество без управления кондоминиумом, но принимающее совместные меры к его созданию - это как бы условное товарищество; оно состоит не из членов, а из застройщиков.
Для его регистрации представляются: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителем; копия разрешения на застройку; другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными нормативными правовыми актами.
По настоянию застройщика в уставе товарищества могут быть в этом случае предусмотрены его особые права:
сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества на срок не более трех лет с момента создания товарищества;
установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;
иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику. При этом никакие изменения в устав товарищества, относящиеся к его особым правам, не могут быть внесены без согласия застройщика. При осуществлении особых прав застройщик несет персональную ответственность. Когда кондоминиум уже возведен и прошел государственную регистрацию, право собственности на помещения в нем передается приобретателям по договору.
На практике участие застройщиков в строительстве кондоминиума оформляется договором, что не соответствует природе товарищества. К этим отношениям нельзя применять договор о совместной деятельности (простого товарищества), т.к. гл. 55 ГК предусматривает доверительные отношения между застройщиками; участие лично каждого должно быть одобрено другими, что в принципе невозможно при массовом строительстве. Связанные этим договором должны нести ответственность по общим расходам и убыткам товарищей (ст. 1046 ГК).
После ввода кондоминиума в эксплуатацию все застройщики оформляют право собственности на индивидуально-определенные квартиры и вступают в члены товарищества. После этого всеми застройщиками избирается правление товарищества, а застройщики выходят из правления, которое не избиралось, в порядке, предусмотренном ст. 51 Закона о товариществах собственников жилья.
Орган исполнительной власти в лице специализированного унитарного государственного или муниципального предприятия, выступавшего в качестве одного из застройщиков, может выйти из состава товарищества либо после передачи другим домовладельцам прав собственности на более чем половину квартир кондоминиума, принятого в эксплуатацию через 2 года с момента госрегистрации товарищества, когда все члены его правления подлежат избранию путем голосования домовладельцами без участия уполномоченного органа исполнительной власти как застройщика.
После передачи прав собственности на 40% помещений в кондоминиуме другим лицам (кроме застройщика) должны быть избраны как минимум 40% членов правления, а когда будет передано более половины помещений - все члены правления путем голосования домовладельцев (без участия застройщика). То же самое должно осуществиться и через 2 года после регистрации товарищества независимо от количества проданных в кондоминиуме помещений. Выборы членов правления в этих случаях организуются не позднее 60 дней после названных событий на общем собрании товарищества. Таким образом, в период передачи прав собственников на выстроенный кондоминиум застройщик осуществляет контроль над правлением товарищества. Закон предоставил право товариществу в любой момент прекратить любой договор, заключенный товариществом с застройщиком, осуществляющим такой контроль, без применения к нему штрафных санкций, предварительно уведомив его не менее чем за 60 дней.
Ответственность по таким договорам целиком и полностью ложится на застройщика. Ни товарищество, ни его члены не отвечают по искам к товариществу в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением, а равно по искам, связанным с осуществлением застройщиком особых прав.