Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Комментарий к статье 289 ГК РФ
1. В комментируемой статье, по сути, выражена лишь идея о том, что собственнику квартиры в многоквартирном доме потенциально принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Однако сделано это крайне неудачно.
Во-первых, указанное положение по своему содержанию неразрывно связано с правилами ст. 290 ГК, в связи с чем не было никакой необходимости выделять его в отдельную статью.
Во-вторых, помимо собственников квартир долей в праве собственности на общее имущество дома могут обладать и собственники нежилых помещений в доме.
В-третьих, и это главное, указанная статья порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в соответствующем доме. Между тем в действительности этого не происходит и произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним.
Так, в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Более детально это положение отражено в Законе о государственной регистрации. Хотя действующее законодательство и не требует отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации), само это право на общее имущество в многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум.
2. Считать кондоминиумом любой многоквартирный жилой дом, в котором отдельные помещения принадлежат разным собственникам, как это нередко предлагается в литературе, означает не только выдачу желаемого за действительное, но и вступление в прямое противоречие с требованиями законодательства. Любой такой дом действительно может стать кондоминиумом, но для того, чтобы это произошло, необходимо проделать работу по инвентаризации его имущества, составлению необходимых планов, определению границ земельного участка и т.п.
Иными словами, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности, вопреки утверждениям некоторых авторов, вовсе не исчез с отменой с 1 марта 2005 г. ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" и вступлением в силу нового ЖК. То, что разработчики проекта ЖК отказались от использования данного термина, само по себе ничего не доказывает: нельзя исключить то, что объективно существует. Как и любое другое недвижимое имущество, кондоминиум подлежит учету и описанию. В том же случае, если многоквартирный дом не оформлен в качестве кондоминиума, беспредметен сам вопрос об общей долевой собственности собственников отдельных помещений на общее имущество в этом доме хотя бы ввиду того, что элементарно не определено, что же представляет собой данный комплекс недвижимого имущества.
Создать кондоминиум, равно как и преобразовать любой многоквартирный дом, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, в кондоминиум может в принципе любое заинтересованное лицо из числа сособственников имущества дома, которое возьмет на себя бремя забот и расходов по оформлению кондоминиума как самостоятельного объекта недвижимости.
3. Таким образом, комментируемую статью не следует понимать буквально, поскольку ею закреплена лишь потенциальная возможность каждого собственника квартиры в многоквартирном доме стать также обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома, если последний в установленном законом порядке станет кондоминиумом. Автоматически же, т.е. сразу же при появлении в доме нескольких собственников отдельных жилых помещений, этого не происходит.
Вместе с тем нельзя не отметить, что изложенные выше положения разделяются далеко не всеми учеными. Судебная практика последних лет также идет по пути некритического восприятия содержания комментируемой статьи, понимая его буквально, с чем трудно согласиться. Однако наиболее странным и ненормальным является непоследовательный подход судебной практики к решению, в сущности, однотипных вопросов, касающихся порядка и условий использования разных элементов общего имущества жилого дома.
4. К сожалению, разработчики нового ЖК подошли к решению вопроса о возникновении у собственников квартир права собственности на общее имущество дома столь же некритично, что и составители ГК. Указание ст. 36 ЖК на то, что "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме", остается простой декларацией до тех пор, пока не определен состав этого общего имущества. Для этого по крайней мере должна быть проведена техническая инвентаризация и техническая паспортизация жилого дома, о необходимости которой упоминается в п. 5 ст. 19 ЖК.
Другой комментарий к статье 289 ГК РФ
В настоящее время в жизнь претворяется Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 (в ред. от 30.12.2005) <1>. В долгосрочной перспективе (после 2010 г.) она призвана обеспечить устойчивое функционирование жилищного сектора, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств. Роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. При этом средства федерального бюджета будут использоваться исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством РФ. В области обеспечения доступности жилья предусматривается развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2004. N 31. Ст. 3268; N 44. Ст. 4362; 2005. N 44. Ст. 4560; 2006. N 3. Ст. 297.
Граждане, занимающие квартиры по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также в домах ведомств, вправе приобрести эти квартиры в собственность бесплатно в порядке приватизации. В коммунальных квартирах наниматели комнат также могут их приватизировать.
Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда). Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П <1> такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим ст. ст. 19 (ч. ч. 1 и 2), 46 (ч. ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.
Приватизация квартир производится на добровольной основе при наличии согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи в совместную (без определения доли каждого из собственников в праве собственности на квартиру) или долевую собственность. Передача квартир в собственность граждан оформляется соответствующим договором передачи, который заключается местной администрацией или предприятием, учреждением (владельцем дома) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенную квартиру возникает с момента регистрации договора в местной администрации. Характерно, что при этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Таким образом, для приватизации квартир гражданам созданы максимально благоприятные условия. Граждане, ставшие собственниками квартир, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, сдавать в аренду эти квартиры, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. Собственники приватизированных квартир становятся также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Собственники квартир оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, налог на недвижимое имущество, а при использовании жилого помещения с целью извлечения прибыли - и другие установленные законодательством налоги. Оплата коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, канализация, горячее водоснабжение) устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю.
И еще одна важная деталь. За государственными жилищно-эксплуатационными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных квартир по договорам с их собственниками. Причем обслуживание и ремонт приватизированных квартир производятся по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.
Следует отметить, что в настоящее время в России приватизировано около 60% государственного и муниципального жилищного фонда.
Важную роль играет приобретение гражданами квартир на коммерческой основе. Проведенный Правительством РФ анализ доходов граждан показывает, что в настоящее время не более 1% населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, может единовременно оплатить строительство или приобретение готового дома или квартиры. Необходимо кредитование граждан. В этой связи представляет интерес программа "Жилье" Федерального инвестиционного фонда, который работает в рамках Государственной целевой программы "Жилище". В зависимости от срока получения квартиры и ее размеров гражданин покупает определенное количество акций Фонда. После заселения в квартиру, предоставленную Фондом, фонд кредитует акционера на сумму, равную остаточной стоимости квартиры. Максимальный срок выкупа квартиры - 10 лет. Рассрочка по оплате стоимости квартиры на 10 лет делает приобретение жилья доступным среднему жителю России. Программа Фонда рассчитана не только на Москву, но и на регионы России.
Получает распространение ипотечное кредитование - выдача кредита под залог недвижимого имущества того лица, которому выдается кредит. Условия кредитования приемлемы для населения - кредит выдается на срок от 10 до 40 лет под процент (от 3 до 15% годовых).
Приватизация квартир осуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Граждане, занимающие квартиры по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также в домах ведомств, вправе до 1 января 2007 г. приобрести эти квартиры в собственность бесплатно в порядке приватизации. В коммунальных квартирах наниматели комнат также могут их приватизировать.