1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:
1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.
В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.
5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
(Статья в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
Комментарий к статье 279 ГК РФ
1. В исключительных случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд. Исключительность при этом означает, что уполномоченные органы должны прибегать к данной мере только при крайней необходимости. Открытый перечень нужд, для которых может изыматься земельный участок, приведен в ст. 49 ЗК РФ: выполнение международных обязательств, необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения, а также иные случаи, предусмотренные федеральным законодательством.
Земельным, лесным и водным законодательством могут устанавливаться определенные ограничения и особенности изъятия отдельных категорий земель. Например, запрещается изъятие земельных участков в пределах земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК).
Условия и порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяются ст. 55 ЗК. Безвозмездное изъятие не допускается, собственнику должно быть выплачено равноценное и предварительное возмещение. Комментируемая норма предусматривает, что изъятие земельного участка у собственника возможно путем выкупа, т.е. путем обеспечения встречного предоставления. Выкуп означает заключение с собственником договора купли-продажи земельного участка.
2. Для изъятия земельного участка необходимо принятие решения об этом уполномоченного органа того публично-правового образования, для нужд которого изымается земля. Такое решение может принять федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления.
Уполномоченный орган, порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд согласно ч. 2 п. 2 ст. 279 определяются земельным законодательством. Порядок изъятия земельных участков устанавливается, как правило, региональным законодательством. На федеральном уровне подробно урегулирована только процедура выбора земельного участка для строительства (ст. 31 ЗК РФ), поэтому она применяется по аналогии и к другим случаям изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Выбор конкретного земельного участка, подходящего для удовлетворения публично-правовых нужд, осуществляется органами местного самоуправления. Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается уполномоченным органом того публично-правового образования, для нужд которого производится изъятие.
Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд само по себе не влечет правовых последствий. Согласно принципу предварительного возмещения решение об изъятии не дает права на изъятие до момента фактической выплаты выкупной платы. Кроме того, должна быть соблюдена определенная процедура, чтобы решение вступило в силу и наложило на земельный участок определенные ограничения до момента выкупа.
3. Одним из этапов такой процедуры является предварительное уведомление собственника земельного участка о принятом решении об изъятии. Такое уведомление должно быть отправлено уполномоченным органом, принявшим решение, в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Через один год с момента направления уведомления собственнику земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд независимо от воли и согласия собственника. До истечения годичного срока изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд возможно только с согласия собственника.
Согласно ст. 282 ГК с момента уведомления собственника также начинает течь срок для подачи уполномоченным органом иска в суд о выкупе земельного участка при несогласии собственника.
4. Другим важным этапом является государственная регистрация решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.
С заявлением о регистрации в регистрирующий орган обращается уполномоченный орган, принявший решение об изъятии. Собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты, так как именно с этого момента решение считается вступившим в силу.
Государственной регистрации подлежит не само решение как документ, а налагаемое им обременение на земельный участок. Собственник сохраняет до момента выкупа право собственности на земельный участок, но его правомочия определенным образом ограничены.
Другой комментарий к статье 279 ГК РФ
1. Принудительное изъятие у собственника земельного участка допускается только как исключение из правила и только по основаниям, предусмотренным федеральным законом (см. коммент. к ст. 235). Основание, установленное комментируемой статьей, связано с регулированием, предусмотренным ст. 239 (см. коммент.). Изъятие участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем их выкупа у собственника государством.
В статье содержится отсылка к земельному законодательству, которое должно определить государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии в целях государственных или муниципальных нужд, и порядок принятия решений (см. коммент. к ст. 286).
Земельный кодекс (ст. 49, 55) установил исключительные случаи такого выкупа, которые должны быть связаны с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов;
3) иными обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами и законами субъектов РФ (в зависимости от принадлежности земель).
Установлены также ограничения изъятия земель по отдельным их категориям (см. коммент. к ст. 260).
Обязательное условие выкупа земельного участка - предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда. Это требование предусмотрено ст. 35 Конституции РФ.
2. Комментируемой статьей и Земельным кодексом (ст. 63) установлены гарантии прав на землю при изъятии земельных участков путем их выкупа.
Собственникам прежде всего предоставляются, по их желанию, равноценные земельные участки. Они должны быть проинформированы о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого исполнительным органом государственной власти (органом местного самоуправления), принявшим соответствующее решение. Этот срок может быть сокращен только с согласия собственников земельных участков. Выкуп части земельного участка возможен только с согласия его собственника.
Решение об изъятии земельного участка оформляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (см. коммент. к ст. 261).