1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком .
Абзац утратил силу с 3 июля 2007 года - Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости .
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Комментарий к статье 271 ГК РФ
1. Пункт 1 ст. 271 рассчитан на случаи, когда собственник земельного участка не совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества. Последний обладает правом пользования чужим земельным участком, если он предоставлен собственником земельного участка под эту недвижимость.
Земельным участком, предоставленным под недвижимость, считается участок, который обслуживает здание, строение или сооружение, т.е. который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Его площадь определяется п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК, согласно которым при выделении земли требуется соблюдение общих градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.
Собственник земельного участка при выделении его под недвижимость определяет совместно с собственником недвижимости вид права, на котором земельный участок предоставляется (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования, срочного безвозмездного пользования или др.). Вид права указывается в решении о предоставлении земельного участка (если он находится в государственной или муниципальной собственности) или в договоре (если он находится в частной собственности).
2. Закон прямо не указывает, какое право возникает на земельный участок у собственника недвижимости, если в решении о предоставлении или в договоре вид такого права не определен. До внесения в 2007 г. изменений в комментируемую статью считалось, что собственник недвижимости в этом случае приобретает право постоянного пользования земельным участком. Поскольку закон предусматривает ограниченный субъектный состав данного права, возникало противоречие между земельным и гражданским законодательством. С утратой силы ч. 2 п. 1 ст. 271 данная коллизия устранена.
Поскольку единый перечень ограниченных вещных прав законом не установлен, можно рассматривать право пользования земельным участком собственником недвижимости в случае неуказания вида права в документах о выделении земли в качестве самостоятельного вида ограниченного вещного права на земельный участок.
3. Собственник недвижимого имущества вправе без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено условиями пользования, передать право собственности на недвижимость третьему лицу. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход и права пользования земельным участком. Таким образом, переход права пользования земельным участком также осуществляется без согласия собственника земельного участка. Так, в договоре аренды земельного участка не может быть условия, по которому передача права аренды возможна только после получения на это согласия арендодателя (п. 18 Постановления ВАС N 11). Хотя при аренде государственных и муниципальных земельных участков на срок свыше пяти лет необходимо уведомление арендодателя о передаче права аренды, ждать его согласия на передачу права не требуется.
Право пользования земельным участком переходит к приобретателю недвижимости одновременно с переходом права собственности на нее независимо от государственной регистрации и надлежащего оформления перехода права пользования (п. 14 Постановления ВАС N 11). Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Названные положения законодательства направлены на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ч. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), хотя и с определенными изъятиями. Изъятия состоят в том, что по общему правилу недвижимое имущество следует судьбе земельного участка, а в комментируемой статье земельный участок следует судьбе недвижимого имущества.
4. Право пользования переходит при этом на тех же условиях и в том же объеме, на каких пользовался землей прежний собственник недвижимости. Так, если он обладал земельным участком на праве аренды, право аренды переходит к приобретателю недвижимости на тех же условиях. Оснований для изменения или прекращения договора аренды в этом случае нет.
Если право собственности на недвижимое имущество перешло в силу договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости или другой сделки, а также в связи с реорганизацией юридического лица, в результате чего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к лицу, которое не может быть субъектом данного права по закону, оно должно переоформить его на право аренды или собственности в установленном законом порядке (п. 12 Постановления ВАС N 11).
5. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, может осуществлять право собственности на нее по своему усмотрению. В том числе он может сносить соответствующие здания и сооружения. Но владение, пользование и распоряжение недвижимостью не должны противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.
6. Помимо общих прав и обязанностей, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет дополнительные права. Если участок находится в частной собственности, собственник недвижимости имеет преимущественное право на его покупку или аренду, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК). Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственник недвижимости имеет исключительное право на его приватизацию или аренду. Если недвижимость находится в общей собственности, то земельный участок также приобретается в долевую собственность или заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК). Религиозные организации могут приобрести земельный участок, на котором находится их недвижимость, в собственность бесплатно.
Право на приватизацию, покупку или аренду земельного участка является исключительным. Это означает, что принадлежит оно только одному лицу - собственнику находящейся на участке недвижимости. В силу этого право на приватизацию имеют и те юридические лица, в которых доля государства больше 25%, хотя по приватизационному законодательству им запрещено покупать государственное или муниципальное имущество (п. 5 Постановления ВАС N 11). Право на приватизацию или аренду может быть реализовано лишь однократно. Если после введения в действие ЗК лицо заключило договор аренды, то приватизировать данный земельный участок оно не может, так как уже воспользовалось своим исключительным правом.
Для реализации своего исключительного права собственник недвижимости обращается в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Рассмотрение заявления для уполномоченных органов является обязательным. Их действия или бездействие могут быть обжалованы в суде путем подачи заявления по правилам о признании ненормативного правового акта, действия (бездействия) органов незаконными в порядке гл. 24 АПК или заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды.
Другой комментарий к статье 271 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи имеет в виду случаи, когда собственник земельного участка и собственник объектов недвижимости на этом участке не совпадают в одном лице (см. коммент. к ст. 264).
В этом случае собственник объектов недвижимости в силу закона (см. коммент. к ст. 268) должен стать землепользователем, а не обладателем сервитута, как это предусмотрено договором продажи недвижимости (см. ст. 553), причем той части участка, которая обслуживает здание, строение, сооружение. Ее площадь, необходимая для использования собственником, определяется Земельным кодексом (п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35).
Возможны варианты землепользования: на условиях постоянного (бессрочного) пользования, аренды земельного участка или безвозмездного срочного пользования участком.
Если из всех вариантов землепользования, которые вытекают из закона или договора (например, аренда земли) или из решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 Земельного кодекса), не будет выбран определенный вариант, собственнику недвижимости должно быть предоставлено, в силу закона, право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.
Однако эта норма ГК непосредственно не действует и дополняется положением Земельного кодекса (ст. 20), по которому в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Кроме того, лицо, наделенное правом постоянного (бессрочного) пользования участком, лишено права распоряжения им (см. коммент. к ст. 270), и поэтому подобное решение может быть принято лишь собственником земли. Таким образом, предусмотренная законом гарантия обеспечения интересов собственников недвижимости сужена земельным законодательством и по числу объектов землепользования, и по числу субъектов права собственности на землю, исключена для землепользователя и переадресована собственнику земельного участка. Комментируемая статья является примером возникшей коллизии между гражданским и земельным законами и требует своего законодательного решения в ГК.
Перемена собственников участка или объекта недвижимости не меняет условия использования земельного участка или объекта недвижимости каждым из них (см. ст. 35 Земельного кодекса), кроме указанных случаев. При этом собственник здания, строения и сооружения, если он становится землепользователем, обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, либо на приобретение права аренды участка (ст. 22 Земельного кодекса), которое осуществляется на условиях и в порядке, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами (см. п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса).
2. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости - принцип земельного законодательства (ст. 1 Земельного кодекса), п. 2 комментируемой статьи утверждает независимость каждого из собственников относительно каждого объекта в случае принятия ими самостоятельных распорядительных решений (см. коммент. к ст. 209). Законом выделяется распоряжение собственника о сносе здания, сооружения, если это не вступает в противоречие с условиями пользования земельным участком, вытекающими из закона (см. коммент. к ст. 272) или договора.