1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 настоящего Кодекса.
Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года - Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
2. Пункт утратил силу с 1 апреля 2015 года - Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
Комментарий к статье 239 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен условиям отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. ст. 279 - 282 и 447 - 449 ГК (см. коммент. к ним). При определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции.
2. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Основания, условия и порядок возмещения установлены в ст. 49, 55, 57, ст. 63 ЗК РФ. Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.
3. Решение суда об изъятии имущества выносится по требованию государственного или муниципального органа, которые должны располагать убедительными доказательствами необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также о справедливости компенсации.
4. Действие комментируемой статьи может быть расширено в специальном законодательстве, причем с ограничением территории применения соответствующих норм.
Например, ст. 15 ФЗ от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071) установила особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения указанных игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта.
Например, по выбору граждан, являющихся собственниками земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов, взамен изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов им могут предоставляться земельные участки и расположенные на них индивидуальные жилые дома или жилые помещения в жилых домах блокированной застройки, в многоквартирных домах. При этом собственник жилого помещения, изымаемого в соответствии с рассматриваемой статьей, не обязан компенсировать разницу, возникающую в результате предоставления ему иного, более ценного жилого помещения.
Практика применения указанного Закона, равно как и комментируемой статьи, показывает, что главным камнем преткновения являются два вопроса: о достаточности оснований для изъятия участка, на котором находится недвижимое имущество, и о справедливости выкупной цены за это имущество.
5. Пункт 2 комментируемой статьи расширяет ее действие на случаи изъятия горных отводов, водных объектов и других обособленных природных объектов, на которых находится имущество.
Другой комментарий к статье 239 ГК РФ
1. Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК (гл. 17). При определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции и положениями данной статьи. Основания, условия и порядок возмещения установлены в Земельном кодексе (ст. 49, 55, 57, 63).
Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.
Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.
2. Решение суда об изъятии имущества выносится по требованию государственного или муниципального органа, которые должны располагать убедительными доказательствами о необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
3. Нормы комментируемой статьи применяются и при необходимости изъятия горных отводов, участков акваторий и иных участков.
4. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Обращает на себя внимание тот факт, что ст. 35 Конституции предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных, тогда как комментируемая статья - и для муниципальных нужд. По конкретному делу Пленум ВС РФ указал, что собственник квартиры и члены его семьи в связи со сносом дома вправе требовать восстановления их жилищных прав в полном объеме. При этом обязанность собственника квартиры компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена (Бюллетень ВС РФ, 2003, N 9, с. 3).
5. Изъятие имущества ввиду ненадлежащего использования земельного участка представляет собой особый случай прекращения права собственности. Согласно ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в т.ч. и право собственности. Однако для некоторых объектов права, представляющих значительную общественную ценность, установлены границы, в которых это право может быть реализовано. Одним из таких случаев является использование земли в соответствии с ее назначением. Понятие ненадлежащего использования земли и основания для ее изъятия устанавливаются земельным законодательством.