1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).
Комментарий к статье 272 ГК РФ
1. Как и предыдущая статья, ст. 272 регулирует отношения при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем недвижимого имущества. Поскольку земельным законодательством провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости (п. 1 ст. 1 ЗК), утрата собственником недвижимости права пользования земельным участком может повлечь для него негативные последствия.
Для предотвращения коллизии интересов вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю может быть решен при предоставлении ему земельного участка в договоре аренды, срочного безвозмездного пользования или др. либо впоследствии отдельным соглашением.
2. При отсутствии или недостижении соглашения спор между собственниками земли и недвижимости разрешается в судебном порядке.
По общему правилу пользователь земельного участка обязан вернуть его собственнику в первоначальном состоянии, поэтому собственник земли может требовать сноса недвижимого имущества после прекращения права пользования.
Суд не принимает решения о сносе здания или сооружения, если снос запрещен законом либо если стоимость недвижимости явно превышает стоимость отведенной под нее земли. Запрет на снос установлен, например, в Законе об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот Реестр. В названных случаях суд может признать право на приобретение земельного участка за собственником недвижимости либо признать право на приобретение недвижимого имущества за собственником земельного участка, либо установить условия пользования земельным участком на новый срок.
3. Утрата права пользования земельным участком может иметь место по воле и против воли собственника недвижимости. Право пользования может быть прекращено в результате истечения срока, на который оно было установлено, или прекращения условия, на котором оно было предоставлено (например, истечение срока аренды, прекращение трудовых отношений, если было установлено право на служебный надел, и т.д.). Следует учитывать, что истечение срока договора аренды влечет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок или на покупку (ст. 250 ГК).
Право пользования также может быть утрачено в результате добровольного отказа пользователя. Так, по договорам аренды и безвозмездного срочного пользования пользователь может отказаться от своего права, известив другую сторону в установленный срок. Законом предусмотрена также возможность отказа от права постоянного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования. Отказ от права не влечет прекращения права. До определения судьбы земельного участка отказавшийся пользователь несет ответственность за состояние земельного участка и может им пользоваться. Распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органами местного самоуправления.
Если право пользования земельным участком прекращается принудительно (изъятие для государственных или муниципальных нужд или прекращение ввиду его ненадлежащего использования), правила комментируемой статьи не применяются.
Другой комментарий к статье 272 ГК РФ
1. Правила комментируемой статьи имеют в виду отношения, возникающие между собственником недвижимости (здания, сооружения, строения) и собственником земельного участка, в случае, когда участок был предоставлен в пользование собственнику недвижимости прежде всего на определенный срок - в аренду (ст. 22 Земельного кодекса, ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) или в безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 Земельного кодекса). Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования участком регулируется нормами ст. 52 и 53 Земельного кодекса.
По истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды или покупки земельного участка в силу ст. 250 ГК (см. коммент. к этой статье), а если здания, строения и сооружения расположены на земельных участках, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, арендатор имеет исключительное право на их приватизацию (ст. 35 и 36 Земельного кодекса). Таким образом, арендатор земельного участка, выстроивший жилой дом, постройки и приусадебные сооружения, вправе воспользоваться любым из названных вариантов, чтобы исключить возможность прекращения срочного пользования таким земельным участком. Исключение составляют иностранцы, у которых только один вариант поведения в этой ситуации - преимущественное право на заключение арендного договора (ст. 22 Земельного кодекса).
Установлены также случаи, когда аренда земельного участка может быть прекращена принудительно по инициативе арендодателя (ст. 46 Земельного кодекса).
Ситуация, предусмотренная комментируемой статьей, может возникнуть прежде всего при безвозмездном срочном пользовании земельным участком, который передается либо на один год, если он входит в состав государственной (муниципальной) собственности, либо на договорный срок, если земельный участок является частной собственностью граждан или юридических лиц, либо в виде служебного надела из земель организаций. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком и последствия такого прекращения регулируются ст. 47 Земельного кодекса.
Именно в таких случаях предусматривается необходимость заключения договора, соглашения между собственниками участка и недвижимости, в котором регулируются отношения управления и охраны недвижимого имущества, при недостижении такового они определяются судом по инициативе той или другой стороны.
Когда прекратилось право пользования участком, собственник объектов недвижимости должен освободить землю от построек и передать свободный участок его собственнику, причем последний вправе требовать этого в судебном порядке. Запрет на снос объектов недвижимости содержит Закон об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот реестр. Законом гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений (ст. 7).
Снос объектов недвижимости может быть нецелесообразен по экономическим причинам, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, содержащем два варианта судебного решения в такой ситуации.
2. Пункт 3 комментируемой статьи вообще исключает применение ее правил, когда допускается изъятие земельного участка в государственных (муниципальных) надобностях (см. коммент. к ст. 283) и принудительное прекращение прав на земельный участок (см. коммент. к ст. 286).